Arbeitspaket C: „Entwicklung geeigneter Geschäftsmodelle für die integrale Gebäudesanierung“

Bisher werden integrale Sanierungen in Deutschland im Wesentlichen über das Geschäftsmodell „Eigenlösung“ abgewickelt. Nur ein vergleichsweise geringer Anteil wird über „Öffentlich/Private-Partnerschaften“ (ÖPP) umgesetzt. Die „Eigenlösung“ beschreibt die arbeitsteilige Abwicklung von Sanierungsprojekten durch Architekten, Fachplaner, ausführende Unternehmen und den Gebäudeeigentümer. Wesentliche Nachteile dieses Geschäftsmodells sind die fehlenden Erfolgsgarantien für die Einhaltung der Investitionssummen und der prognostizierten Energieeinsparungen. In der Betriebsphase des Gebäudes halten nur wenige Gebäudeeigentümer ein effizientes Planungs-, Bau- und Betriebsmanagement ihrer Gebäude und Anlagen vor.  

Das Geschäftsmodell „Einsparcontracting“ bietet garantierte Energieeinsparungen und fixierte Budgets. Einspargarantien konnten bereits in zahlreichen Einsparcontractingprojekten erfolgreich umgesetzt werden. Während bisher die technische Gebäudeausrüstung gemeinsam mit der Erzeugung (und ggf. kleineren Dämmmaßnahmen) im Mittelpunkt standen, soll nun das Geschäftsmodell „Einsparcontracting“ so weiterentwickelt werden, dass damit auch integrale Gebäudesanierungen umgesetzt werden können.  Dabei ist eine Reihe von Aspekten zu berücksichtigen:

Risikostrategien:  Durch die Integration der Gebäudehülle treten zusätzliche Risiken auf. Die Planung erfordert neben präzisen Prognosen der Einspareffekte, sichere Kalkulation der Investitionen auch eine gute Qualitätssicherung, die z.B. Wärmebrücken minimiert. Während der Bauphase muss die Qualität der Maßnahmenausführung überwacht und überprüft werden. In der Betriebsphase sind neben Alterungsprozessen auch Risiken wie die Veralgung der Fassadenbereiche zu qualifizieren. Entsprechende Risikostrategien müssen gemeinsam zwischen den Marktbeteiligten abgestimmt werden.   

Basierend auf den Ergebnissen der vorangegangenen Arbeitspakete werden die Risiken bezüglich Planung, Sanierungsdurchführung und energetischer Einsparung besser kalkulierbar und lassen sich somit mit den wirtschaftlichen Interessen von Energiedienstleistern verknüpfen.

Da die Amortisationszeit bei Projekten mit integraler Sanierung deutlich über die bisher in Einsparcontractingprojekten üblichen 15 Jahren hinausgeht, erhöhen sich die technischen und vertraglichen Risiken und verschlechtern sich die (Re-)Finanzierungskonditionen. Es sollen Assessmentmethoden zur Bewertung und Optimierung dieser Risiken entwickelt werden. Neben der klassischen Bankfinanzierungen werden andere potentielle Mittelgeber wie Bürgerenergiegenossenschaften und spezielle offene bzw. geschlossene Fonds miteinbezogen

Gemeinsam mit Gebäudeeigentümern, Energiedienstleistern und Finanzierern müssen die bisherigen Geschäftsmodelle unter besonderer Berücksichtigung der hochbauseitigen Maßnahmen erweitert und neu gestaltet werden. Dabei können neben der Energie-Einspar-Garantie auch die vermiedenen „Sowieso-Kosten“ für lebenszykluskostenbedingte Instandhaltungsmaßnahmen mit bewertet werden.

Zielsetzung ist es, ein bis zwei Geschäfts- und Vertragsmodelle zu erarbeiten, die in Arbeitspaket D zur Anwendung kommen sollen.

Im AP C ist geplant im ersten Schritt die vorhandenen Geschäftsmodelle, die bei integralen Gebäudesanierungen zur Anwendung kommen zu beschreiben. Hierbei sollen die Akteure, ihre Beziehungen untereinander, Zahlungsströme und Wertschöpfungsprozesse beschrieben werden. Im nächsten Schritt werden Wirtschaftlichkeitsrechnungen in Form von dynamischen cash- flow- Analysen für die in AP A und B ausgewählten Gebäude aufgestellt in denen neben den Energieeinsparungen weitere Nutzen identifiziert, quantifiziert und monetär bewertet werden.  In den Wirtschaftlichkeitsberechnungen werden neben den annuitätisch dargestellten Investitionen, die Energie-, Wartungs-, Instandhaltungskosten, der Gebäudewert und andere Nutzgrößen dargestellt. Für jede Kostenart werden geeignete Preissteigerungsindizes ausgewählt.

Anschließend wird der Umsetzungsprozess von integralen Sanierungen analysiert und daraus die Leistungen definiert die im Rahmen von Geschäftsmodellen zur integralen Gebäudesanierung abgebildet werden sollen. Die Analyse differenziert zwischen technischen und betriebswirtschaftlich- administrativen  Leistungsbestandteilen (z.B. Finanzierung) sowie Mechanismen zur Minimierung von technischen und administrativen Risiken (z.B. Qualitätssicherung).  Daraus sollen Bausteine entwickelt werden, in denen die jeweiligen Leistungen beschrieben werden.  Im Zuge der Abstimmung mit den Marktakteuren werden die Bausteine weiter präzisiert.  

 Meilensteine AP C:

  • C1 Übersicht über vorhandene Geschäftsmodelle, Recherche von Anwender- Erfahrungsberichten
  • C2 Beschreibung der Mindestanforderungen für bis zu drei grundlegende Geschäftsmodelle zur umfassenden Gebäudesanierung mittels Energiedienstleistungen
  • C3 Abstimmung mit Verbänden der Marktteilnehmer
  • C4 Formulierung der Eckpunkte für die inhaltliche Gestaltung der Geschäftsmodelle
  • C5 Entwurf von wesentlichen vertraglichen Regelungen
  • C6 Abstimmung der detaillierten Geschäftsmodelle mit Verbänden der Marktteilnehmer
  • C7 Abschluss der rechtlichen Prüfung

Projektpartner AP C:

  • Energetic Solutions, Leopoldshafen

AKTUELLES

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